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剛剛：央行官宣房貸利率維持不變！
1月20日，央行公布了最新的貸款市場報價利率（LPR）：1年期LPR維持在3.1%，5年期以上LPR爲3.6%，并未做出調整。目前，中山市場上，主流銀行的房貸利率已經全部調整爲3.0%，并且首套和二套房貸款利率一緻。同時，存量房貸利率也出現了不同程度的下調，目前最低已降至3.3%（LPR-30基點）。近年來，随着LPR的持續下調，中山的房貸利率逐步走低。2024年，央行将5年期LPR降至3.6%，創下曆史新低。A此前，一些城市在LPR大幅下調的背景下，實際利率甚至曾短暫下探至2字頭。然而，到了11月，監管部門開始發布相關指引，要求商貸利率不得低于公積金貸款利率，促使多個城市的利率回調至3.0%以上。中山也不例外，房貸利率再次回到3.0%的基準線。2025年，市場對利率下調的預期依然強烈。1月14日，中國人民銀行副行長宣昌能在新聞發布會上表示，2025年将落實适度寬松的貨币政策，預計未來會進一步降準降息。爲房地産市場帶來積極信号，特别是對于正在關注房貸利率的購房者來說，降息無疑是一個重要的利好消息。數據顯示，2024年12月新發放的住房貸款利率爲3.11%，同比下降0.88個百分點，進一步印證了利率下行的趨勢。多數市場觀點認爲，2025年将有望迎來約50個基點的降息，這意味着房貸利率可能會進一步走低，甚至有可能觸及2字頭的水平。對于買房人來說，降息帶來的将是更加優惠的貸款條件。未來的降息幅度如預期那樣，存量房貸利率有望進一步下調，大部分房貸利率可能會從當前的3.3%降至2.8%左右，這對于房貸客戶來說無疑是一個不錯的消息。
2025-01-20

房地産“止跌回穩”：2025年後或進入發展新階段
根據最新數據顯示，2024全年國内GDP總量達到1349084億元，按不變價格計算，同比增長5.0%。除了更新 gdp數據外，還更新了其他的數據。人口負增長成新常态2024年中國人口爲140828萬人，比上一年末減少了139萬人。全年出生人口爲954萬人，人口出生率爲6.77‰，人口死亡率爲7.76‰，自然人口增長率爲-0.99‰。這已是中國連續第三年出現人口下降趨勢，且未來人口下跌的速度可能會超越經濟增速的下滑。人口老齡化還有大跌加劇尤其對縣城及18線城市帶來了巨大壓力。傳統的年輕勞動力人口外流，這些城市面臨着更加嚴峻的“空城化”。反觀大城市，尤其是一線城市，如北京、上海、深圳等，人口仍然呈現出集聚趨勢，未來隻會愈加繁榮。參考東京、首爾等城市，人口逆城鎮化的現象将在這些發達城市的周邊縣城中愈加明顯。房地産市場止跌回穩在經曆了長時間的價格下跌後，房地産市場終于在政策的刺激下出現了止跌回穩的趨勢。據70城數據，房價連續上漲三個月，雖然漲幅不大，但對于當前的房地産市場來說，這已是一個相對樂觀的信号。一線城市的新房價格略有上漲，上海和深圳分别上漲了0.5%和0.2%，而北京和廣州則出現了小幅下降。二線城市的市場相對平穩，新房價格環比持平，二手房價格則小幅下降0.3%。在三線城市，新房價格雖出現0.2%的下降，但降幅有所收窄，這表明市場逐漸進入了調整階段。整體來看，70城中，新房價格上漲的城市有23個，比上月增加了6個。這表明在一系列政策刺激下，市場正在逐漸回暖。2024年，房價整體已經回到了2014年、2015年的水平，這對于購房者來說是一個積極的信号。然而，房價也并不會在短期内回到過去的高速增長軌道。業内人士指出，房地産在2025年以後，不再會像過去四年那樣對中國經濟産生負面拉動作用。不過，短期内，房地産市場仍将面臨挑戰。房價的上漲不會像過去那樣迅猛，未來幾年的市場将趨于穩定。對于購房者來說，2025年可能是一個較好的購房時機，但房地産的長期增長潛力也會逐漸減緩。
2025-01-18

樓市“卷”起來了，江蘇新政取消價格備案，一線城市價格波動加劇！
2025年樓市才剛剛開局，就有不少重磅消息！最近，江蘇省鎮江市已經爲市場帶來了新政：取消新建商品房價格備案制度。意味着，開發商在新樓盤入市前不再需要申報銷售價格并進行備案，而是可以根據市場供需、開發成本等因素自由定價。也就是說，之後樓市的價格波動會更大，無論是上漲還是下跌，都将更加不可預測。市場“卷”起來這也就意味着，新房市場将變得愈加“卷”，産品的質量和價格都将出現更大差異。從表面來看，房地産市場之所以出現這一變化，部分原因是當前市場銷售疲軟。開發商試圖通過提升産品的質量來刺激銷售，而這樣商品房也變得更貴。例如，現在已經有很多新樓盤開始提升戶型面積，增加開間和得房率，同時采用低容積率設計，都在吸引高端客戶群體的購買。透露出樓市未來将越來越依賴改善型購買力的信号。一線城市樓市“逼空”行情加劇随着樓市進入下半場，一線城市的“逼空”行情已經顯現。像深圳這樣的城市，部分新樓盤在短短一周内價格上漲了20萬。而二手房挂牌量也在慢慢變少。随着市場的不确定性加大，而房源的供給也在逐漸減少。今年，買房者将迎來更大的機遇與挑戰。一方面，随着價格波動加大，買房可能會賺得多，也有可能虧得多；特别是在某些城市，開發商可能會出現頻繁調價的現象，二手房業主則可能因市場變化而産生不滿情緒，還容易引發價格争議和糾紛。對于這些購房者而言，如果此時急于賣房，可能會面臨更大的虧損。正因如此，購房者需要慎重評估市場走勢，尤其是在價格波動較大的時期，避免因不及時調整策略而導緻更大的經濟損失。另一方面，購房者對優質房源的需求也在不斷增加。尤其是北上廣深等頭部城市，優質的新房供應幾乎達到了見底狀态，市場可能會出現新房荒的現象。在此情況下，也會有大量購房者進入二手房市場。随着政策的變化，一線城市的市場回暖将呈現出不同的趨勢。對于普通人來說，除了關注價格波動外，更要學會辨别房産的未來價值，尤其是在選擇房産時，要特别重視地段、戶型、以及是否屬于改善型需求房。如果手中持有的是剛需房，或擁有多套房産的投資者，需要根據市場變化及時調整資産組合，避免過度依賴某一類房産。資産不是越多越好，關鍵在于合理配置與及時優化。
2025-01-15

2024年樓市與實體經濟的博弈：房價走勢逐漸清晰！
近年來，國内房地産市場持續低迷，進入2024年後，伴随着政策的逐步放寬，各地房價出現了明顯的調整。而與此同時，國内的實體經濟也在持續面臨低迷狀态。疫情的影響依然在許多行業中留下痕迹，企業效益普遍下滑，裁員降薪成爲常态同時，傳統行業普遍面臨産能過剩、同業競争激烈的問題，全球經濟的疲軟以及國内消費需求的萎縮也進一步加劇了制造企業的困境。實體經濟的長期低迷對就業和經濟增長産生了不小的影響。在這種情況下，樓市與實體經濟同時處于低迷狀态。國家在“保樓市”和“保實體經濟”之間如何做出選擇，成爲了當前經濟政策的關鍵。如果選擇“保樓市”，就會有大量資金流入，刺激房地産市場回暖，這将對短期内穩定地方财政、促進經濟增長以及增加就業産生顯著效果。房地産市場的回暖能夠帶動相關行業的複蘇，直接刺激建築、家居、建材等多個産業的需求，也有助于提高地方财政收入。然而，房地産市場的過度刺激，也可能導緻一系列隐患。尤其是樓市回暖的背後，可能會出現資金流向房地産。随着資本過度依賴房地産，實體經濟将面臨投資信心不足和資金流動匮乏的困境。長此以往，實體經濟的結構性問題将更加嚴峻。然而，選擇“保實體經濟”也意味着樓市需要經曆一段調整期。短期内，房地産市場可能出現調整甚至下行，房價可能會面臨下跌壓力。雖然實體經濟有望逐步複蘇，但樓市的短期疲軟可能對社會心理和經濟信心造成一定沖擊，尤其是在就業和收入尚未全面回升的背景下，樓市的回調将會帶來不小的挑戰。目前來看，“保樓市”、“包實體經濟”都沒有放棄。2024年開始，各種“救市”利好政策接連出台，限購放松，銀行房貸利率降至曆史低點，首付比例也降至15%，契稅和增值稅的減免等都進一步降低了購房成本。與此同時，也在積極推動産業結構的轉型。政府大力支持高科技産業的發展，尤其是在新能源汽車、芯片制造、人工智能等領域，采取了一系列政策支持措施。這樣避免了單一依賴房地産的局面，又爲經濟的長遠發展奠定了基礎。從長期來看，樓市和實體經濟的平衡是國家經濟發展的核心目标之一。在“保樓市”下，2025年房價大概率會呈現“穩中有降”的趨勢。樓市有望實現“軟着陸”，避免大幅波動對經濟造成沖擊。與此同時，實體經濟也在逐步恢複。國家通過發展高科技産業，促進産業升級，推動中國經濟向更加多元化的方向發展。
2024-12-25

央行發聲：放水在即，市場或迎新一輪變局，普通人如何應對？
昨日，央行又發布了最新的降息信号！表示明年将加大貨币信貸的投放力度，适時進行降息和降準，進一步寬松融資條件。這更加有效滿足發展需求。這句話的意思很明顯了，那就是明年要“放水”，而第一個步，就是降準降息。2025年降息降準預期加劇：市場将迎來低利率時代現在已經有券商研報預測，2025年可能降息0.4%到0.8%。更爲關鍵的是，還有機構預測，存款準備金率也有望下調至5.1%左右。一旦降準進入尾聲，下一步可能是央行通過擴表（購買地方債和國債）來進一步放水，推動債務化解。結合近期的大會議題，市場對2025年“大放水”已經形成共識，可以預見，明年的放水力度預計會超過今年，讓市場逐漸感受到變化。目前，地方政府和中央政府都在積極推動大規模的項目審批和開工。這些項目的快速上馬，實際上爲明年的經濟大寬松提供了儲備。通過爲地方政府松綁、下放專項債審批權等措施，中央政府鼓勵地方加大投資，刺激經濟複蘇。同時，降息的另一個也是爲企業降低負擔，并幫助政府減輕債務壓力。事實上，對于明年降息預期已經很明确了。屆時社會都将會進入低利率時代。根據當前趨勢，等明年降息後，2025年LPR将下降至3.2%，而房貸利率可能會接近2.7%，對于那些準備買房的人來說，低利率将大大降低月供負擔。那麽，對于擁有大量存款的人來說，他們的錢将會流向何方？增加消費，改善生活。随着低利率時代的到來，消費也将迎來全面擴容。除了此前的手機家電等消費品，住房也有望成爲消費補貼的目标之一。畢竟，住房本質上是一種改善生活質量的消費品，不僅能滿足居住需求，還能帶動相關産業的發展。此外，還将鼓勵服務消費，包括文旅、養老、育幼、家政、教育等領域。這些行業的快速發展，也将進一步釋放市場需求，提升整體經濟活力。在理财投資的“比爛”時代：房地産成爲首選銀行定存的收益率變低了，股市的高風險讓大部分普通投資者望而卻步，而黃金、比特币等投資品也已經進入高位，吸引力減弱。而比特币尤其是對于中老年人來說又難以難以觸及。而房地産，尤其是一二線城市的核心區域房産，在“比爛”的理财投資年代，房産竟能輕易勝出。隻要房貸利率降到2字頭，房價和租金比都降到2字頭，那就相當于零成本投資了。即便面臨房産稅的預期，也可放心，業内人士表示預計短期内都不會出。對于普通投資者來說，可以把目光放在一二線城市的核心房産。
2024-12-17

重磅定調：2014年後再度“大放水”，經濟迎來大刺激！
每年12月，中國有兩個重要的會議：中央政治局會議和中央經濟工作會議。前者設定了國家的主基調方向，後者則詳細安排了具體的經濟工作。而今年最新的中央政治局會議已經召開，其中傳遞出的信号非常明确：明年将是全力“踩油門”的一年！其中有三句話：更加積極的财政政策+适度寬松的貨币政策+加強超常規的逆周期調節。其中的“适度寬松的貨币政策”就在2009年-2010年期間出現過。那時，中國采取了“四萬億”刺激計劃，通過大規模基建和房地産投資拉動經濟複蘇。現在就是要以當時類似的決心和氣勢推動經濟回暖。既然已經說了要适度寬松的貨币政策，那明年的力度究竟有多大？可以拭目以待了，明年将迎來“放水”大年！樓市股市穩住，房價下跌幾率低昨天的會議中沒有過多提及房地産，但“穩住樓市股市，提高投資效益”這一表述足以說明國家對于這兩大市場的關注。隻要采取積極的财政政策和寬松的貨币政策，在大放水、大刺激的情況下，資産就會相應地穩定下來，進而出現回升。特别是當前一二線城市的房價下跌已顯現出放緩迹象，預計明年房價跌幅進一步縮小。甚至有人擔心，明年房價會不會也像深圳10月那樣，起得太快，還沒上車房價就漲起來了。彙豐銀行有一個預測指出，最快到2025年，中國房地産市場可能出現供應短缺，房地産市場将觸底反彈，再次上漲。許多國外投資銀行也在同樣的軌道上進行預測，表明中國房地産市場有望逐步恢複。這次的會議，有兩個要點，也有一個風險點。1、進一步提高開放程度，穩定外貿和外資。2、擴大内需。強調擴大國内需求的重要性，這也意味着國内經濟的重心将從出口轉向内需，未來的政策重點或将是刺激消費和擴大内需。今年，政府已經推出了2000億元的補貼，涵蓋家電、汽車、手機等行業，推動“以舊換新”政策。而明年，預計将進一步加大内需刺激力度，可能會出台更爲大規模的消費券和補貼計劃，覆蓋餐飲、娛樂、零售等多個領域。通過補貼的形式刺激老百姓消費，推動國内經濟增長。會議中也強調了外部沖擊與重點領域風險的防範。其中重點領域的三個點就是：房地産、中小金融機構和地方債。特别是房地産市場的風險，已成爲目前最爲突出的風險領域。如果房價不穩定，可能會引發系統性金融危機。因此，預計明年繼續加大力度化解這些風險，确保房地産市場穩步恢複。
2024-12-10

從“剛需”到“改善”，2025年樓市大變革開始了！
今年，除了熱門“第四代住宅”外，房企還在卷“高品質住宅”。自3月國務院常務會議首次明确要求加大高品質住房供給以來，全國各地紛紛響應，出台了一系列政策和法規，從土地供應、建設标準等多方面推動住宅品質提升，可以說，這一次我國房地産行業真的從“剛需時代”向“改善時代”轉型了。北京樓市迎來重大突破！11月22日，《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》正式發布，帶來了多項創新規定，極大提升居住品質。首先，陽台設計大放開，不僅允許多層住宅設置開敞陽台，還可按一半面積計價，實際使用空間大增。此外，開發商可以通過屋頂綠化、垂直綠化等形式，陽台可以設置種植槽、種植箱、花園等，推動多層次立體綠化。這樣一來，屋頂綠化不再是違建，有了法規支持。其次，導則鼓勵開發商在底層設立架空層，作爲公共活動空間，層高不低于3.6米且不計入容積率；同時，也鼓勵設置有蓋且不封閉的風雨連廊，也可不計容積率，用于連接小區各部分，提升居民出行便利。此外，還加強了住宅細節改進，如層高、噪音、空氣質量等，提升居住體驗。這些變革預計将爲未來北京樓市帶來更多高品質住宅選擇，滿足置換需求。隻有真正注重每個人的生活品質，拿出更具性價比的功能，才能讓那些想要換房的人，有更好的選擇。預計明年起，北京将出現一批開敞陽台，高樓層，帶花園的高層平墅入市。土地政策逐步放寬，改善住宅迎來春天近年來，各地土地市場的限制政策不斷松綁。上海還取消了最高溢價率10%的限制，重新回歸“價高者得”的市場邏輯。深圳也推出了不受“7090”政策限制的深後總地塊，進一步放寬了商品房價格限制。此外，北京在今年6月首次出讓了“住宅+産業+商業配套”形式的混合地塊，推動了更加多元化的土地供應。在這些政策支持下，更多開發商有了空間去打造高品質住宅。各地土拍環節還新增了“高品質建設”要求，如對裝修标準、适老化設計等做出明确規定。也就說，誰願意投入更多資金和精力打造高品質住宅的開發商，誰就能能夠獲得土地資格。爲了滿足日益增長的改善需求，各地政府陸續發布了住宅設計提升指引，有不少細節處做了人性化設計。例如，安徽強調新建小區的人車分流設計；重慶鼓勵建設立體綠化住宅，推廣時下流行的第四代住宅；蘇州則提倡根據項目特點設置空中花園，并要求改善型住宅具備獨立儲藏室、前置過濾器等高品質設施。這種設計上的創新和人性化改進，不僅提升了住宅的舒适度，還爲開發商提供了差異化競争的機會。爲什麽要在這個時候鼓勵改善？現在的房子同質化嚴重，基本都是99平米的三居室設計。既不能滿足日常需求，也不能真正改善。早在2019年，央行報告就指出，城鎮居民家庭戶均擁有1.5套住房，住房擁有率高達96%，其中超過30%的家庭擁有二套住房。也就是說，現在已經進入了一個“大家都有房，或者都買過房”的時代。而改善需求越來越多，成了現在市場上的主要購買力。開發商不僅需要在建築規劃、景觀設計、外立面材質等方面下功夫，還要關注室内空間的合理布局和功能性。智能化、科技住宅、創新戶型的出現，更是讓居住體驗邁上了新台階。對于購房者來說，房子不僅僅是一個居住的地方，更是一個提升生活質量的空間，改善居住體驗成爲了購房決策的重要考量。
2024-12-04